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    農村宅基地如何流轉?農村宅基地流轉方式

    2020-11-22 10:58:09 作者:小堡

      近年來,隨著房地產行業的發展,因宅基地引發的糾紛越來越多,其中,最突出的還是宅基地能否轉讓的問題。那么,農村宅基地能否轉讓?我國現行的法律是怎樣規定的?宅基地轉讓后會產生怎樣的法律后果?!段餀喾ā凡莅钢性鴮r村房屋轉讓作出過詳細規定,但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款,導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議,更好地維護和促進社會主義新農村建設,本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出農村宅基地流轉的問題。

      根據《中華人民共和國土地管理法》規定,農村宅基地是專門給農村集體成員解決住房問題,分配給他們的帶有福利性質的一種土地使用權,只有農村居民才可以享受,宅基地使用權是不能進行自由買賣的,只允許集體組織內部成員進行調劑?!鞍捶梢幎?,宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織,買賣農戶只有使用權,不得買賣、出租和非法轉讓?!庇嗦蓭煴硎?,農村宅基地使用權不能像國有土地使用權那樣在市場上流通,但可以在集體組織內部進行調劑,但這種調劑也是有條件的。

      關于農村宅基地使用權的轉讓問題,從受讓的主體上,可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。如果受讓方也是本集體經濟組織成員,經過集體經濟組織同意,則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權屬于集體,而農民作為經濟組織的成員,対于宅基地擁有的是用益物權,即使用和收益的權利,其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據《合同法》第五十一條,無處分權人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。所以,如果事后經過農村集體組織同意,應當認定合同有效。反之,則應認定其合同無效。也就是說,對于此種情況,取得農村集體經濟組織的同意,以及進行登記是轉讓有效的前提。而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,《土地管理法》第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性,非本集體經濟組織成員無法取得。

      依據宅基地管理辦法:

      宅基地使用權的轉讓法律效力:

      1、宅基地使用權不得單獨轉讓,有下列轉讓情況,應認定無效:

      (1)城鎮居民購買;

      (2)法人或其他組織購買;

      (3)轉讓人未經集體組織批準;

      (4)向集體組織成員以外的人轉讓;

      (5)受讓人已有住房,不符合宅基地分配條件。

      2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件:

      (1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);

      (2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;

      (3)受讓人沒有住房和宅基地,符合宅基地使用權分配條件;

      (4)轉讓行為征得集體組織同意;

      (5)宅基地使用權不得單獨轉讓,地隨房一并轉讓。

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